Quels abattements pour les biens en location meublée ?

Le 1er janvier 2018, l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a pris la place de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Tout propriétaire d’un patrimoine immobilier net taxable de 1,3 millions d’euros et plus y est soumis. Mais quels abattements l’IFI prévoit-il pour les biens meublés mis en location ?

IFI : les biens locatifs meublés sont-ils exonérés ?

Tous les biens immobiliers, bâtis ou non, détenus directement ou indirectement par le biais de parts de sociétés civiles immobilières, entrent dans l’assiette fiscale de l’IFI. La valeur du patrimoine immobilier prise en compte dans le calcul de l’IFI est donc constituée de la valeur vénale des biens et la valeur représentative de parts de SCI, de laquelle on déduit le passif et les dettes qui y sont liés. Toutefois, deux types de biens font exception :

La résidence principale, qui bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier
Les biens affectés à une véritable activité professionnelle. Au titre de cette dernière condition, certains biens immobiliers placés en location meublée peuvent être exonérés d’IFI. Pour ce faire, le ou les biens en question doivent pouvoir correspondre aux critères d’une activité de loueur en meublé.

Toutefois, ces critères sont stricts et peu de contribuables les remplissent. Pour être correspondre à l’exercice d’une activité professionnelle, la location meublée doit répondre aux conditions cumulatives suivantes :

Les biens doivent être affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale

Pour être exonéré de l’IFI, les biens immobiliers doivent être affectés à une activité professionnelle, autrement une activité effectuée à à titre habituel et constant et permettant à celui qui l’exerce de satisfaire ses besoins. La location de biens immobiliers meublés peut donc, sous certaines conditions, être considérée comme une activité professionnelle et ouvrir droit à une exonération des immeubles concernés. Pour cela, il faut que :

Cette activité rapporte plus de 23 000 € de recettes annuelles au foyer fiscal
Le bénéfice commercial net annuel généré par l’activité doit représenter plus de 50 % des revenus annuels imposables du foyer fiscal

L’activité doit être exercée par le propriétaire, son conjoint ou ses enfants mineurs

Pour être exonéré d’Impôt sur la Fortune Immobilière, l’activité professionnelle - ici, la location de locaux meublés - doit être exercée par le propriétaire des biens, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin ou ses enfants mineurs à charge.

L’activité de location meublée doit être exercée à titre principal

Pour que les biens soient considérés comme affectés à une activité professionnelle et soient ainsi exclus de l’assiette fiscale de l’IFI, l’activité professionnelle de location meublée doit être la profession principale du contribuable. En effet, si l’activité de simple gestion de son patrimoine immobilier ne peut pas être qualifiée d’activité professionnelle, une exonération est prévue pour les biens affectés à l’activité professionnelle principale du redevable, qui peut être la location meublée.

Pour être reconnue comme activité professionnelle principale, un état des lieux de l’ensemble des professions exercées par le contribuable doit être dressé, relatant notamment le temps alloué à chaque activité, l’importance des responsabilités qui lui sont confiées, etc. Il apparaît donc que si le contribuable occupe un emploi salarié à temps plein en parallèle de son activité de loueur de locaux meublés, cette dernière ne pourra être considérée comme son activité principale, et ce même si les revenus qu’elle génère sont supérieurs à ceux de l’activité salariée.

Par ailleurs, les actifs immobiliers que le contribuable détient directement ou indirectement et qu’il loue en résidences services peuvent entrer dans l’assiette fiscale de l’IFI, car l’administration fiscale peut estimer que la gestion locative est effectuée par le gestionnaire de la résidence et non par le propriétaire du logement.

Abattement IFI et location meublée : une solution épineuse

La complexité de la législation sur ce qui caractérise une propriété affectée à une activité professionnelle dans le cadre de l’IFI limite l’exonération des biens loués meublés à une faible proportion des foyers fiscaux assujettis.

Pour la majorité des contribuables, c’est l’ensemble des biens immobiliers détenus qui entre dans la base de calcul de l’IFI. Mais il est toutefois possible pour tous les redevables de faire baisser le montant de leur impôt en faisant un don déductible à une association ou à une fondation.

La Fondation de l’Armée du Salut, reconnue d’utilité publique, est habilitée à percevoir les dons IFI défiscalisés. Les dons versés ouvrent droit à une réduction d’impôt égale à 75 % du montant du don, dans la limite de 50 000 € par an (soit un don de 66 667 €). Les contribuables souhaitant alléger, voire annuler le montant de leur IFI tout apportant un soutien essentiel à la poursuite des actions de l’Armée du Salut contre l’exclusion sociale peuvent donc faire un don ponctuel ou régulier, du montant de leur choix. Les dons pris en compte sont ceux qui ont été effectués entre la date limite de déclaration de l’année précédente et la date limite de déclaration de l’année d’imposition.

Pour plus d'informations :

Faire un don IFI